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徐天明:中央出手敲响房地产丧钟!房价将下降70%  

2016-12-20 16:02:13|  分类: 科学创新发展 |  标签: |举报 |字号 订阅

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徐天明:中央出手敲响房地产丧钟!房价将下降70%
2016年12月20日
    “房子是用来住的、不是用来炒的”。这是刚刚举行的中央经济工作会议讲得这的一句话,让中国炸了锅。打了谁的耳光
    “房子是用来住的、不是用来炒的”。这是一句非常平实的话,但对中国就是一个炸雷
    11月27日,《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会中,任志强发表关于房价的讲话:“2017会比这一轮涨得更高!”瞬间,任志强的讲话刷爆朋友圈!
    12月3日,万科董事局主席王石在财新峰会上称,房地产行业虽然相较于过去难赚钱,但是走其他行业是没有出路的,万科还是要乖乖干建筑商的活,当总承包商。相较于其他行业,相比海尔、TCL等公司来看,房地产还是油水大的多。
    任志强和王石是中国房地产企业的代表和代言人,也是高房价的鼓吹和推动者,也是既得利益者他们利令智昏,他们之所以对高房价这么有底气,他们的观点是:中国政府靠房地产养活,政府不可能革自己的命不要房地产了
    而相关方面的评论就直指各级政府的土地财政和对房地产的总体评价
    房地产行业多年畸形发展催生了畸高的房价,两个重要原因就是地方政府对“土地财政”的过度依赖和房地产持有环节几无税负。在房地产野蛮生长的时期,投资、投机住房一度成为快速致富的捷径,投资投机性需求兴风作浪,使得住房成为少数人牟取暴利的工具,不仅造成正常的住房供需关系被扭曲,更令房地产业偏离了居住的本质属性和改善民生这一目标。这不仅提高了企业经营成本和城市居民的生活成本,也加剧了社会贫富差距,进而直接绑架了中国经济。毋庸讳言,疯涨的房价已严重脱离了中国的人口结构变化和经济的基本面,潜藏巨大风险。
    而房地产的危害是破坏了中国经济。当前,我国实体经济既有上扬动力,也有下行压力,总体处于稳中有进、稳中向好的态势。但资产价格飙升,使得一些企业脱离主业,赚快钱之风盛行。前一段时间,多家上市公司纷纷出售在北京上海等一线城市的房产,而从中所获得的收益更是远远超过了经营主业所得,这便是资产价格飙升对经济扭曲的现实写照。做实业不如做投机和投资赚钱多、赚钱快,比较利益诱导要素加速流向非实体经济。“宁炒一座楼、不开一家厂”的盛行,既使大量资金“脱实入虚”加剧泡沫,又进一步助长了“一夜暴富”的浮躁社会心态。
    中央决策有多难
    十八大以来,习近平为核心的中央对房地产基本不表态,提出抑制态度也非常谨慎。现在明确提出对房地产的政策,确实经历了诸多斗争和艰难决策
    今年国庆节期间,中央开始出手抑制高房价,就受到有关方面的坚决抵制和反抗。我这里保留了当时在全国发布的一篇通稿,可称得上是房地产的声明
    国庆这几天,9大热点城市密集祭出新政,当地主管部门为火热的楼市降温去火。限购力度之大,前所未有,但是在小编看来,这丝毫不会影响楼市长期走强的趋势,不服来辩。
    为啥得出这个让人讨厌的结论呢?基于这6个社会经济的基本面
    1、土地仍然是各地政府最主要的财政来源,没有什么比买地赚钱更快,实体正在艰难转型,想要持续稳定的财政收入,必须稳定房价,多买土地。一宗几个亿,多少人企业缴税才能交一个亿?
    2、货币政策依然宽松,实体经济不好,股市萎靡不振,钱去哪里呢?楼市是最好的去处。每月M2依旧以10%左右的速度增长,也就是说每月都在大量印钞票。钞票越多,央行越有钱,但是我们的钱袋子却在缩水,购买力在下降。大家常听的“量化宽松”就是这个意思,不止美国日本,世界各国都在印钞票。没有什么比印钞票来钱更快
    3、核心城市的虹吸效应随着经济的发展越来越强,财富、人才、教育、医疗必然会优先流向北上广深等一线城市,其次流向省会城市及交通发达的二三线城市。北京户口就是一个很好的例子,其中的实惠和优势想必大家都非常熟悉
    4、全国各地的贷款流向主要去了房地产,上半年流向实体经济的新增贷款可以忽略不计,银行承担不了房地产泡沫破碎的风险,政府也绝不会眼看银行破产而袖手旁观
    5、社会财富不断积累,居民存款持续上升,规模惊人,股市萎靡不振,投资创业风险太大,钱没地方去,如果不投房地产,只能坐等贬值
    6、我国有非常大的人口纵深,关键是各地区的发展极不平衡。人往高处走,孔雀东南飞,谁都想过好日子,谁都拦不住。中西部的欠发达地区的人口必然会向鲤鱼跳龙门一样,一茬接一茬地涌向城市,进而形成像东京一样的大型城市群
    综上所述,房价暴跌没有任何理由,受政策影响,部分城市出现短期调整不可避免,但是绝对不会出现集体暴跌。想必没有买房的或者买不起房的人要骂我了,没错,这就是中国人的特点,敢说房地产要涨的人向来被大家抨击,说泡沫即将破灭的人深受读者观众喜欢,但是今天,我们回顾前10年,孰是孰非,大家一目了然。
    房地产税来了
    中央经济工作会议批出:要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落
    房地产市场的稳定发展,关键在于稳定市场预期,减少市场参与者的非理性行为。但实践表明,限购限贷等短期行政性调控手段并不能从根本上起到稳定预期、解决供求矛盾等一系列深层次问题,一旦政策放松或退出,房价便会出现报复性反弹,从而陷入“屡调屡涨”的怪圈。因此,要彻底解决楼市中存在的矛盾,最根本的还是推进房地产调控长效机制的建立,这样才能真正做到稳定市场预期,预期稳则供求稳,供求稳则房价稳,房价稳则市场稳。
    此次政治局会议再次显示决策层对房地产调控的思路,即从依赖行政指令向侧重市场的长效机制转变。如何处理好房地产和经济增长、住房消费和投资等的关系,应该是长效机制的题中应有之义。可以预见,土地供应制度、住房金融体系、房地产税收等一系列制度建设将步入快车道,以长效机制引导市场稳预期,这无疑是抓住了楼市调控的真谛。
    那位狂妄的教授射百三曾经上书万言书反对房地产税说:“谁出台房地产税,谁就是历史罪人”。
    可现在看,房地产税是谁也阻挡不住了。
    中国房价降多少
    推行房地产税后,中国房价会降多少?
    几年前我就写文章,认为中国房价会下降70%。
房价蹭蹭涨,而工资呢?
    国际通行的标准是一般人工作6.5年就能买得起房。如果两个人结婚都有工作3年多就能买得起房。一般人就是城市的工薪阶层,包括工厂打工的。买得起就是付完首付,按25年或30年贷款时间,每月工资收入能付得起银行本息。
    如果按面积计算,中国的房价是美国房的三倍。而中国人普遍的收入只有美国的7分之1,也就是说,以收入而比,中国房价比美国高出十几倍,近20倍。
    如果中国房地产回归到市场化,房价将下降70%。 如此,就没有了房地产调控,不用房地产调控,房价就会稳定。你也别愁经济会受打击,美国房价那么低,经济不是世界最强? 有人说,中国国情不同人多地少,房价非高不行。中国是人多,但中国人的住房面积要求可比美国减一半,人家普通人家二三百平方,还带前后花园,咱一个家庭一百多平方米就行,打工的五六十平方也满意。人家住别墅,咱住高楼,增加容积率。中国绝不是土地问题,现在盖得房子并不少,房价是炒房炒高的。
    先读懂中国经济!再谈2017年买不买房
    2017年该如何理财?提醒大家,个人投资理财跟经济大环境密不可分。所以,我们必须先弄明白:中国大环境是怎样的。看图做一道选择题:中国经济现在处于什么状况?
    中国古人云:大道至简。美国著名投资银行提出的“美林时钟”模型,也是把根据通货膨胀和经济增长情况,把经济周期简化成了四种形态:通胀上升、增长加快——复苏;通胀上升、增长放缓——过热;通胀下降、增长放缓——滞胀;通胀下降、增长加快——复苏。
    房贷君不卖关子,直接告诉大家:目前,中国经济非常接近最飘忽不定、难以捉摸的“滞胀”阶段。为什么这么说呢?
    在滞胀期,经济有如下特点:
    中国经济现在处于什么状况
    1、经济增长率高于潜在增长率但增速在走低,产出正缺口(即实际产出超过潜在产出)逐渐减少;
    2、企业经营逐步下滑,实际利率出现下行趋势
    3、通胀处于高位,名义利率由于通胀也保持高位。在此之下,货币政策倾向收紧。
    对照以上三点,我们来看中国经济是不是这样的
    1、国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群称,今年前三季度我国GDP增长率均为6.7%,平稳增长的特点较为明显,预计四季度GDP增长率不低于6.7%2012年至2015年,中国GDP增长率分别是:7.7%、7.7%、7.3%、6.9%
    2、房地产行业,2016年前三季度,内地上市房企平均利润率跌至7.8%,资产负债率达到77.59%,2015年平均净利润率还是10.1%;前三季度,保险行业预计利润总额1569.60亿元,同比减少870.59亿元,下降35.68%;2016年三季度商业银行平均资本利润率14.58%,同比下降2.1个百分点2015年,餐饮百强企业净利润同比增速较上年跌落了6.1个百分点,平均净利润率为4.8%零售行业方面,97家上市零售公司总净利润430.41亿元,同比下降48.24%,净利润率仅为3.90%
    3、2016年11月份,全国居民消费价格指数(CPI)同比上涨2.3%。1-11月平均,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.0%。11月工业生产者出厂价格指数(PPI)同比上涨3.3%,创2011年10月以来最大增幅。代表金融市场流动性的指标主要是银行间的资金回购利率。目前,3个月回购利率目前高达4.3%左右,而此前一直在2.8%左右。
    海通证券首席经济学家姜超的分析称,而从现在往后看3个月将跨越元旦和春节,而元旦后面临换汇压力、春节有居民提现压力,都是对流动性的考验,这就使得跨年资金极不便宜。这说明金融市场的流动性结构出了问题,高度缺乏跨年资金
    债券收益率与通货膨胀率一般呈正相关关系:投资者预期通胀率上升,就会要求更高的回报率,固定名义利率的债券就不值钱,因此债券的交易价格降低,它的实际收益率会提高。12月初,10年期国债收益率重回3%以上。
    与此同时,全球国债收益率大多在持续上扬,这些国际因素也在影响中国
    德国10年期国债收益率涨5个基点至0.40%;葡萄牙10年期国债收益率升7个基点报3.91%,触及2月以来高点。10年期美债收益率现涨破2.5%,创2014年10月来新高。日本10年期国债收益率涨至0.065%,为2月16日以来最高。
    中国作为石油输入大国,也受到油价起落的波及。而油价走高通常会推升通胀,因为用油的企业会把上涨的运输与生产成本转嫁到产品上,最终结果是消费者看到售价涨了。
    近期,OPEC与非OPEC产油国达成了十五年来首个联合减产协议非OPEC产油国同意每日减产55.8万桶原油以配合OPEC产油国的减产行动油价持续走高,布伦特原油涨幅一度达到6.5%,2015年7月以来首次涨至57美元/桶以上
    也别忘了人民币汇率的问题。我们国家不可能允许人民币长期贬值。而美国加息、美元走强可以确定是必然事件。假设中国保持低利率与通货紧缩的状况,那么,人民币贬值压力将被剧烈放大。而温和的通货膨胀和利率上升通道有利于稳住资本,避免资金出逃海外。
    综上,中国经济的确处于“通货膨胀上升、经济增长下降”的阶段
    遭遇滞胀,现金最强!为啥这么说呢?
    通货膨胀和实际利率都面临上升通道,未来的投资回报率大于现在。所以,多准备现金,就是给未来多留一个选择。当然,现金不是叫你把钱放银行卡里不动。现在,做1到3个月的短期投资是完全没问题的。
    若是准备买房,也应多留个心眼儿。别看现在基准利率还是4.9%,但保不齐央行近期加息。
    宏观经济转好,可以抵消加息对经济的抑制作用。中国11月规模以上工业增加值同比增长6.2%,较前月加快0.1个百分点,好于预期的6.1%。2016年1-11月份,全国固定资产投资(不含农户)538548亿元,同比名义增长8.3%,增速与1-10月份持平;1-11月份民间固定资产投资331067亿元,同比名义增长3.1%,比1-10月份提高0.2个百分点,连续第三个月加快。
    目前,从抑制人民币贬值趋势、去杠杆、防风险的角度看,央行都很有可能加息。加息后,还贷压力会提高。贷款买房,除了银行规定的收入标准,最好保证自己有足够富余的还款能力。
    房价真的要降了!专家预测明年将出现七种现象
    房价要降了!高盛的策略师CharlesHimmelberg率先预告明年将会出现的经济现象,除了房价要降,还有7大惊奇在等着我们。以下就是他预测的:
    1.人民币贬到明年
    人民币人为贬值,如去年8月突然贬值的情况明年会继续,预期在岸人民币在未来十二个月将跌至7.3兑一美元,其贬值幅度预测较市场的预计还要大。
    2.亚股回报回升
    高盛预计明年投资者所得回报将略为回升,但仍维持低水平。
    3.美企走出衰退
    随着全球经济站稳阵脚及油价自二月低位反弹,美企明年将走出“收入衰退”,料标普500成分企业明年每股经营溢利升10%,标普500明年底目标为2200点。
    4.美联储收紧银根
    考虑到特朗普承诺推出大规模财政刺激措施,美联储将需要加快收紧银根,以应对金融市场环境放松。不过,明年金融市场环境是否真能放松仍是未知数。
    5.美国财政提速
    美国候任总统特朗普强调将加大基建开支,淡化选前曾提及的贸易保护主义及驱逐移民政策,为大市带来“追逐风险”的情绪,并憧憬财政刺激政策将带动当地的经济增长。
    6.贸易战未必爆发
    高盛相信没有爆发贸易战的风险,预计一些贸易协议,例如北美自由贸易协议(NAFTA)的再谈判只会聚焦改善美国制造业的前景,虽然特朗普威胁向外国征收惩罚性关税,但口水战成分更多。
    7.发达国通胀升温
    除美国外,预料中国、日本和欧洲均会加大公共开支,这些经济体的通胀压力势必上升。(来源:热血军事网)
 
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